核心提要:
一、新希望為何加預(yù)期拿地?
二、新希望布局環(huán)杭市場
核心提要:
一、新希望為何加預(yù)期拿地?
二、新希望布局環(huán)杭市場
好地網(wǎng)10月28日消息(研究員 陳培培)今天,海寧市許村鎮(zhèn)萬隆路南側(cè)、泗安港東側(cè)地塊成功出讓,經(jīng)過135輪競價,由新希望以上限樓面價10729.65元/㎡、溢價49.88%、競配安置房面積15900㎡(占住宅建面14.9%)競得。
本宗地實際樓面價達到14492元/㎡。9月22日南側(cè)500m的鴻翔地塊,實際樓面價14428元/㎡。相比去年萬城地塊上漲3000元/㎡左右,漲幅27%,許村地塊熱度不減。
地塊成交情況表
宗地航拍圖
為何許村市場持續(xù)火熱?好地研究院進行分析——
一、新希望為何加預(yù)期拿地?
本宗地實際樓面價為14492元/㎡。周邊在售新盤萬城景湖園近期成交均價20800元/㎡。本宗地以建安成本4000元/㎡,精裝成本1200元/㎡,車位售價17萬/個計算,保本房價為21700元/㎡,按照目前周邊售價,虧損3%。如想獲得利潤,則售價加預(yù)期。
好地研究院分析造成加預(yù)期的原因如下:
1、環(huán)杭核心圈板塊,受杭州輻射利好大
海寧為更好融杭發(fā)展,成立杭海新區(qū)。許村是杭海新區(qū)里融杭條件比較優(yōu)越的板塊。許村與臨平核心區(qū)無縫銜接,區(qū)域發(fā)展逐漸成熟,宗地與區(qū)域商業(yè)中心的寶地龍渡城相距400m,與中央景觀龍渡湖公園相距500m,與杭海城際的許村鎮(zhèn)站相距1.8km;
臨平城區(qū)二手房售價在28000-33000元/㎡,與許村形成外溢價格差,帶動許村板塊;
杭州土地市場火熱,房企在杭州拿地難,補倉意愿強烈的房企將目光轉(zhuǎn)向環(huán)杭區(qū)域。
2、海寧市場行情好,風(fēng)險低
海寧市今年前9月住房供應(yīng)面積146萬方,成交面積127.3萬方,供需平衡。目前顯性庫存150萬方左右,去化周期10個月,庫存合理,去化穩(wěn)定。
3、海寧供地少,總庫存下降
今年海寧市區(qū)總供地15宗98萬方,相較去年的32宗257萬方僅有38.1%。在今年供地中,住宅總建面84.5萬方。而前九月成交住宅建面達到127.3萬方,總庫存下降42.8萬方。
另自今年4月開始供地以來,平均每月供地數(shù)量僅有兩宗,有眾多房企急需補倉或新進。
宗地位置圖(來源:好地大數(shù)據(jù))
二、新希望布局環(huán)杭市場
今年,嘉興土地市場熱度非常高,基本是加預(yù)期拿地,新希望同樣積極參拍未能斬獲,此次布局環(huán)杭市場彌補了今年在市區(qū)未獲得土地的遺憾。新希望在嘉興市區(qū)現(xiàn)在售項目有2個,分別是新希望錦棠里和新希望錦麟瀾灣,住宅總建面21萬方,現(xiàn)庫存僅余9萬方,拿地意愿高。
新希望環(huán)杭市場拿地表
新希望環(huán)杭市場拿地位置(來源:好地大數(shù)據(jù))
注:項目成本=土地成本*(1+0.03)+裝修成本+建安成本+稅費(土增稅2.0%,增值稅4%,所得稅為利潤的25%)+營銷及管理費(3.0%)+財務(wù)成本(按照建安x1.5年x0.08)-車位利潤。
來源:好地網(wǎng)
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